Revista de Estudios Empresariales. Segunda Época

Editorial

2023-06-17T08:54:09+00:00

Tipo de interés, precios y transacciones de vivienda en España

2023-06-06T09:07:09+00:00

El objetivo de este trabajo es medir la relación entre variaciones del tipo de interés y las de los precios y transacciones en el mercado de vivienda en España. Partimos de la hipótesis, argumentada mediante una revisión selectiva de la literatura, que hay una relación negativa entre la variable tipo de interés y las dos que consideramos. Utilizamos datos trimestrales desde 1995 a la actualidad de precios de vivienda (euros por metro cuadrado) y el tipo hipotecario de final del trimestre, obteniendo una relación causal negativa entre ambas variables. Para seguir la evolución temporal de la relación tomamos de uno a cuatro trimestres de retardo, encontrando que la correlación es más fuerte conforme pasa el tiempo. Justificamos trabajar con modelos univariantes por un problema de cointegración cuando se toman diferentes variables para explicar el comportamiento de los precios. La relación entre tipo de interés y transacciones totales está limitada por ser la serie más corta, y encontramos una relación positiva sin significado para todo el período, y una negativa muy explicativa, para un periodo seleccionado. La literatura sobre el tema muestra que el tipo de interés no tiene el mismo impacto en el precio de la vivienda a un nivel general que cuando se estudian mercados locales, con factores diferenciados de oferta y demanda de vivienda; calculamos algunos casos del mercado español y añadimos nuevos resultados a la investigación. Se realiza una extensa revisión de la relación entre el tipo de interés, o un concepto más amplio de política monetaria, y vivienda, de la cual emergen variables como condiciones de crédito y el mecanismo de transmisión de la política monetaria del banco central hacia el sector inmobiliario. El trabajo confirma la hipótesis general de la efectividad del tipo de interés como una herramienta de política monetaria para corregir desequilibrios en el mercado inmobiliario, la relevancia de los mercados locales en cuanto a correlaciones más fuertes entre nivel de precios y tipo de interés, y el peculiar ajuste de la vivienda en el mercado español en cantidades y precios.

Valoración automática de inmuebles residenciales mediante modelos de Machine Learning

2023-03-21T12:31:11+00:00

La literatura reciente sobre valoración inmobiliaria ha aportado diversas evidencias en el ámbito internacional sobre el buen desempeño de los modelos de machine learning en la predicción del comportamiento de los precios, sobre todo si se comparan con los obtenidos por los denominados métodos tradicionales valoración, muy extendidos sobre todo en la práctica profesional. Con todo, se siguen remarcando algunas limitaciones como el diseño de caja negra y la dificultad en la interpretación de los resultados proporcionados por estas técnicas. Este trabajo tiene por objeto comparar los resultados y el desempeño de diferentes modelos de machine learning aplicados en el ámbito de la valoración inmobiliaria residencial. Para ello se ha recopilado una amplia base de datos con ofertas de inmuebles en la ciudad de Madrid, que permite dividir la muestra en los grupos de entrenamiento y test. La comparación entre los modelos se ha llevado a cabo a través de diferentes métricas, entre las que destaca el MAPE (Mean Absolute Percentage Error) por ser uno de los preferidos por las sociedades de tasación. Las métricas utilizadas confirman un buen rendimiento generalizado para el conjunto de modelos entrenados, con variaciones relativamente pequeñas tras el proceso de validación.

Effects of the supply reduction in the peer-to-peer market for tourist accommodation on the housing market

2023-04-14T08:10:33+00:00

The aim of this paper is to analyse the relationship between the supply of peer-to-peer accommodation and the housing market. Using data from Barcelona between 2018 and 2021 we take the variation in Airbnb density in neighbourhoods induced by the COVID-19 pandemic as a natural experiment and observe its effect on rents and housing prices. According to these estimates, using a feasible generalized least squares (FGLS) under a Differences-in-Differences (DiD) framework, the reaction of prices to an exogenous COVID-19 shock that reduces Airbnb density in 1% is of 7% for rents and of 39% for purchase prices, which is significant and in line with model predictions and current research.

Pandemia en el mercado de la vivienda española

2023-05-03T09:28:10+00:00

La pandemia y la guerra de Ucrania han hecho excepcional el trienio 2020-2022 en el mercado de la vivienda, y aunque el consenso general destaca la resiliencia del sector ante los acontecimientos, la volatilidad de los datos dificulta la visión de lo ocurrido cuando comparamos trimestres o años completos. Por esta razón realizamos un análisis de dos períodos, comparando para los trienios 2017-2019 y 2020-2022, las transacciones realizadas, las viviendas iniciadas y terminadas, y su precio medio, de esta forma podemos ver si en el trienio en su conjunto estas variables siguen o no la tendencia anterior a la crisis. De la literatura revisada, se desprende la relevancia de los mercados locales de vivienda dentro de una tendencia general, y junto al análisis de lo ocurrido en el mercado español, vemos las repercusiones en algunos mercados de vivienda representativos. Encontramos que en algunas zonas no hay consecuencias en absoluto, mientras que en otras hay una pronta recuperación debido a las tendencias y peculiaridades de esos mercados. Distinguimos entre vivienda nueva y usada, debido a las fuertes diferencias en su precio, siendo al alza la serie de vivienda nueva frente a la relativa estabilidad de los precios de la vivienda de segunda mano. Respecto a las transacciones las de vivienda nueva se estancan, mientras que hay una intensa actividad en vivienda usada. Además, podremos visualizar la fuerte correlación negativa entre la actividad inmobiliaria medida por el número de transacciones y la tasa del paro. Las expectativas que había en los momentos iniciales de la crisis sobre problemas en el funcionamiento del mercado de vivienda en España no se corresponden en general con lo efectivamente ocurrido, y en los trabajos revisados se recogía cierta prevención sin llegar a proyectar un escenario de crisis inmobiliaria. Pero en nuestro trabajo identificamos claramente que el contexto de tipos de interés de mercado a la baja, y el soporte de la política pública al empleo, así como los equilibrios en la situación de partida del mercado de vivienda respecto a crisis anteriores, explican la resiliencia del sector que comprobamos para el período completo. Esta constatación es también útil para la toma de decisiones en futuras posibles crisis con los rasgos de la que analizamos, siendo particularmente relevante la consideración de las subidas de tipos de interés que se dan ya a partir de 2022. En suma, el sector inmobiliario mostró resiliencia ante la crisis sanitaria debido principalmente a las favorables condiciones financieras y laborales, pero de ninguna manera puede concluirse que estas serán las circunstancias futuras en un contexto de restricción financiera y caída en las expectativas de consumo.

La Vivienda de Protección Oficial como una herramienta de política en las comunidades autónomas. Un análisis empírico durante el período 2008-2022

2023-03-31T09:01:55+00:00

El presente trabajo recoge un análisis sobre la Vivienda de Protección Oficial (VPO) como una herramienta de política en las Comunidades Autónomas (CCAA). En particular, se ha analizado un conjunto de factores determinantes que pueden ser influyentes en este tipo de vivienda en el país durante el periodo 2008-2022. Así, a través de un panel de datos para las CCAA, podemos concluir que, si bien existe una asociación positiva y significativa entre la VPO y la vivienda libre (VL), en el caso de otros factores macroeconómicos como el Producto Interior Bruto (PIB) pc y el salario medio, éstos influyen negativamente en la evolución de la VPO. Esto puede interpretarse como que en épocas de mayores niveles de PIB pc y mayores salarios medios, la mayor demanda de vivienda hace que la promoción tienda a focalizarse hacia la vivienda libre más que a la vivienda protegida. En cualquier caso, encontramos significación en la promoción total de vivienda sobre la promoción de vivienda protegida. Teniendo en cuenta los incentivos que pueden proporcionarse para fomentar a largo plazo la creación de un parque de vivienda protegida, un resultado significativo es que la promoción de vivienda protegida en cualquiera de sus formas se debe más a la voluntad de los poderes públicos que a variables macroeconómicas de entorno.

Estudio de la autocorrelación espacial en el mercado inmobiliario comercial de la ciudad de Madrid

2023-04-28T11:05:54+00:00

La disponibilidad de atributos espaciales hace posible la cuantificación del grado de agrupación o aleatoriedad de una variable en el espacio, ofreciendo así útiles aportes en el análisis exploratorio. En particular, el uso de los índices de autocorrelación espacial permite ahondar en la distribución de una variable tanto a escala global (índice de Moran) como local (LISA), así como la identificación de patrones entre unidades espaciales con nexos de vecindad.

Sin embargo, pese a la vasta utilización de dichos índices en campos como ecología y epidemiología, el empleo de estas técnicas en el análisis de variables en contextos inmobiliarios ha sido limitada, aunque cabe señalar que ayuda a definir la importancia del componente espacial en el valor de un inmueble y si existe una relación clara con los inmuebles del entorno.

En el contexto del mercado inmobiliario nacional, y dada la importancia del comercio minorista en la ciudad de Madrid, uno de los principales núcleos productivos, es de importancia el uso de dichos índices. Por ello, en este trabajo, se ofrece un análisis exploratorio espacial correspondiente a datos de locales comerciales en venta y alquiler en 2020, período caracterizado por el cierre obligatorio del comercio no esencial y limitaciones posteriores en términos aforo, horario de apertura y cierre.

Los resultados muestran patrones entre los 21 distritos que conforman la ciudad, base para el estudio de las rentabilidades brutas de los locales comerciales, que a su vez han sido de los productos inmobiliarios con evolución más favorable en el último año.

La transmisión de la política monetaria al mercado inmobiliario español

2023-05-24T11:38:30+00:00

La estabilidad de los precios del mercado inmobiliario no entra de forma explícita dentro de los objetivos específicos del Banco Central Europeo, salvo por los efectos que las burbujas y sus estallidos puedan tener en la estabilidad financiera y en el índice de precios al consumo. Existe desacuerdo entre los economistas y las autoridades monetarias sobre si los instrumentos de la política monetaria deben utilizarse para prevenir la formación de burbujas en el mercado inmobiliario o si es la política supervisora y macroprudencial la adecuada para influir en este y otros mercados de activos. No obstante, aunque las autoridades monetarias no intervengan directamente en el mercado inmobiliario con la política monetaria, sus decisiones sobre tipos de interés y liquidez del sistema acaban afectando a los precios de la vivienda y a las transacciones realizadas a través de diferentes canales de transmisión. En este artículo se aborda un análisis empírico con un panel de datos del mercado inmobiliario español a nivel provincial, con series trimestrales desde 2004 hasta 2022, ambos incluidos, buscando evidencias de los efectos de las variables monetarias sobre los precios de la vivienda. Se aplican varios modelos sobre el mercado global, el mercado de vivienda nueva y el mercado de vivienda usada. Asimismo, se hace un análisis desagregado entre las provincias eminentemente turísticas y las no turísticas. Se encuentran evidencias empíricas, con elevada significatividad, de efectos de las variables monetarias (tipos de interés y liquidez) y de la regulación macroprudencial sobre el precio de la vivienda, con alguna excepción en el mercado de vivienda usada, que se mueve con una dinámica propia.

Estrategias para una oleicultura jiennense más competitiva

2023-05-30T19:56:03+00:00

Metodología para la evaluación y comparación de marcos de trabajo de arquitectura empresarial

2022-08-21T15:08:53+00:00

La arquitectura empresarial, en su carácter de disciplina integradora, ha ido ganando en relevancia tanto en el mundo académico como en el mundo empresarial. Para su aplicación práctica se sirve de los marcos de trabajo, que son en gran parte los constructos responsables del éxito de la disciplina. Más allá de su utilidad práctica, los marcos de trabajo tienen el inconveniente de su proliferación en los últimos años. Su actual variedad, lejos de ayudar, está siendo una limitante de peso para su aplicación práctica. El presente trabajo tiene como objetivo fundamental, desarrollar una metodología para la evaluación y selección de marcos de trabajo de arquitectura empresarial que, basándose en las mejores prácticas internacionales, constituya una propuesta integral para la práctica arquitectónica. La investigación, de tipo cualitativa, utiliza fundamentalmente el análisis documental y parte del análisis crítico de un grupo de métodos de evaluación de marcos de trabajo hasta llegar a una propuesta conformada por 23 criterios y 2 filtros de selección. La propuesta metodológica resultante se erige como un acierto versátil para tratar no solo la incertidumbre al escoger un marco de trabajo, sino que es útil para incursionar en la implementación de modelos de madurez, para soluciones puntuales de arquitectura y para incluirse en la caja de herramientas básicas de un arquitecto empresarial.

Evolución de la productividad de los servicios en España y Andalucía en el siglo XXI

2023-01-16T11:09:52+00:00

El presente trabajo se ocupa del análisis de la evolución reciente de la productividad del sector servicios en España y en Andalucía. El objetivo que se pretende alcanzar consiste, en primer lugar, en estudiar cómo ha evolucionado la productividad del sector terciario y de las ramas que lo componen; en segundo lugar, establecer una clasificación de las diferentes ramas de actividad en función del dinamismo de su productividad, producción y empleo y, finalmente, explicar las razones de los diferentes comportamientos de esas ramas en los distintos ámbitos señalados. El periodo temporal de análisis abarcará el presente siglo, tomando como fuente de datos fundamentalmente la Contabilidad Regional de España. Los resultados muestran que la reasignación del empleo entre los sectores con baja y alta productividad sólo tienen un débil impacto neto sobre la variación de la productividad agregada, tanto en Andalucía como en España. Por otro lado, el crecimiento de la productividad de algunas ramas es muy superior a la media del sector terciario, básicamente esto se produce en las ramas de información y comunicaciones y en la de finanzas y seguros.

La seguridad web en la comercialización turística online de destinos rurales: el caso de Extremadura

2023-04-12T10:18:40+00:00

La digitalización es una herramienta de desarrollo de destinos y productos turísticos. Esta tendencia adquiere relevancia en los últimos años por los nuevos procesos de comercialización y venta. Por un lado, los consumidores son un mercado cada vez más exigente y autónomo que busca información, rapidez y disponibilidad online en todo el proceso de toma de decisiones y disfrute del viaje. Por otro lado, empresas y destinos apuestan por líneas estratégicas de comercialización online con el objetivo de ampliar el mercado objetivo, automatizar los procesos y agilizar y facilitar la compra y venta. Además, la Covid-19 ha acelerado forzosamente este proceso de digitalización y los usuarios cada vez utilizan más las plataformas online en sus viajes. Dentro de este proceso comercial de digitalización, los proveedores de servicios turísticos deben apostar por la seguridad para garantizar un servicio bueno y de calidad. A través de un estudio del caso y un análisis clúster de las agencias de viajes en Extremadura, como destino rural, se realiza una aproximación de la seguridad web de las principales agencias de viajes, grupos de gestión y grupos comerciales. El objetivo principal es evaluar la capacidad real de comercialización de destinos rurales a través de plataformas online teniendo en cuenta la seguridad web para los usuarios. Los resultados muestran una tendencia a la centralización de la gestión web en grupos de gestión o entidades de gestión online para asegurar la privacidad en el proceso de compra.